Baufinanzierungsrechner 2026: Monatsrate, Zins und Tilgung berechnen

Wie hoch fällt Ihre monatliche Rate aus – und was bleibt nach der Zinsbindung übrig? Mit diesem Rechner ermitteln Sie Rate, Restschuld und rechnerische Laufzeit Ihrer Baufinanzierung nachvollziehbar und auf dem Stand von 2026.

Ihre Angaben

Darlehenssumme: 400.000 €

100.000 €800.000 €

Sollzins p.a.: 3,6 %

2,0 %5,5 %

Anfängliche Tilgung: 2,0 %

1 %4 %

Zinsbindung

10 Jahre15 Jahre20 Jahre

Die Werte sind eine Orientierung und stellen kein Kreditangebot sowie keine Finanzberatung dar. Der effektive Jahreszins liegt in der Praxis über dem hier eingestellten Sollzins.

Voraussichtliche Monatsrate*

1.867 €

Restschuld nach 15 Jahren241.196 €

Gezahlte Zinsen177.196 €

Getilgter Betrag158.804 €

Gesamtlaufzeit29 Jahre

Restschuld je Jahr während der Zinsbindung

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Aktuelle Zinsen, Eigenkapital und die richtige Zinsbindung 2026

Das Zinsniveau für Baudarlehen bewegt sich 2026 nach den kräftigen Anstiegen der Vorjahre auf einem moderateren Plateau – verlässliche Prognosen sind jedoch nicht möglich, und die Konditionen unterscheiden sich je nach Bonität, Beleihung und Anbieter deutlich. Als Orientierung liefert die Zinsstatistik der Deutschen Bundesbank einen tagesaktuellen Überblick über die durchschnittlichen Effektivzinssätze im Neugeschäft. Nutzen Sie den Rechner daher, um verschiedene Zinsszenarien durchzuspielen, statt sich auf einen einzelnen Wert festzulegen.

Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto günstiger fällt in der Regel der Zins aus und desto kleiner ist das benötigte Darlehen. Ein KfW-gefördertes, klimafreundliches Haus kann den Finanzierungsbedarf zusätzlich senken: Die Programme 297 und 298 der KfW bieten zinsverbilligte Kredite für energieeffiziente Neubauten. Wie viel Eigenkapital sinnvoll ist und welche vertraglichen Fallstricke Sie kennen sollten, erläutert die Verbraucherzentrale neutral und ausführlich.

Die Wahl der Zinsbindung ist eine Abwägung zwischen Sicherheit und Flexibilität: Eine lange Bindung von 15 oder 20 Jahren schützt vor steigenden Zinsen, kostet aber meist einen kleinen Aufschlag. Eine kürzere Bindung von 10 Jahren ist günstiger, birgt jedoch das Risiko einer teureren Anschlussfinanzierung. Vertiefende Einordnungen finden Sie in unseren Ratgebern zu aktuellen Baufinanzierungszinsen und zur Baufinanzierung 2026. Die reinen Baukosten kalkulieren Sie parallel mit dem Kostenrechner.

Antworten rund um die Baufinanzierung

Was Bauherren zur Finanzierung ihres Fertighauses 2026 am häufigsten wissen wollen – von der Berechnung der Monatsrate über Sollzins und Tilgung bis zum Eigenkapital.

Wie berechnet sich die monatliche Rate?

Die Monatsrate ergibt sich aus Sollzins und anfänglicher Tilgung, bezogen auf die Darlehenssumme. Vereinfacht gilt: Darlehen mal (Sollzins plus Tilgung) geteilt durch 100 und durch 12 Monate. Bei 400.000 Euro, 3,6 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung sind das rund 1.867 Euro im Monat. Die Rate bleibt während der Zinsbindung konstant, doch ihre Zusammensetzung verschiebt sich: Der Zinsanteil sinkt mit jeder Rate, der Tilgungsanteil steigt entsprechend an.

Was ist der Unterschied zwischen Sollzins und Effektivzins?

Der Sollzins ist der reine Zinssatz auf die Darlehenssumme und dient dem Rechner als Grundlage. Der effektive Jahreszins liegt darüber, weil er zusätzliche Kosten einbezieht – etwa die Art der Zinsverrechnung, das Auszahlungsdatum oder mögliche Bereitstellungszinsen. Für einen echten Angebotsvergleich ist der Effektivzins die aussagekräftigere Größe, da Banken ihn gesetzlich ausweisen müssen. Unser Rechner arbeitet bewusst mit dem Sollzins und liefert damit eine Orientierung, kein verbindliches Kreditangebot.

Welche anfängliche Tilgung ist sinnvoll?

In einem moderaten Zinsumfeld gilt eine anfängliche Tilgung von 2 bis 3 Prozent als solide Orientierung. Eine höhere Tilgung verkürzt die Laufzeit deutlich und senkt die gezahlten Zinsen, erhöht aber die monatliche Belastung. Eine niedrige Tilgung von 1 Prozent führt dagegen zu sehr langen Laufzeiten von teils über 40 Jahren. Wer früh schuldenfrei sein möchte, sollte die Tilgung so hoch wählen, wie es das Haushaltsbudget dauerhaft und mit Reserve zulässt.

Was passiert nach dem Ende der Zinsbindung?

Nach Ablauf der Zinsbindung ist das Darlehen in der Regel noch nicht vollständig getilgt. Für die verbleibende Restschuld benötigen Sie eine Anschlussfinanzierung, deren Konditionen sich am dann geltenden Zinsniveau orientieren. Steigen die Zinsen, kann die Rate deutlich höher ausfallen; sinken sie, wird es günstiger. Wer Planungssicherheit sucht, kann die Restschuld über ein Forward-Darlehen bis zu fünf Jahre im Voraus absichern oder eine längere Zinsbindung von 15 bis 20 Jahren wählen.

Wie viel Eigenkapital brauche ich?

Als Faustregel gelten mindestens 20 Prozent der Gesamtkosten als Eigenkapital, zusätzlich zu den Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch. Wer die Nebenkosten und einen Teil der Bausumme aus eigenen Mitteln deckt, erhält meist günstigere Zinsen und benötigt ein kleineres Darlehen. Mehr Eigenkapital senkt die Monatsrate, verkürzt die Laufzeit und reduziert das Risiko bei der Anschlussfinanzierung. Ganz ohne Eigenkapital ist eine Vollfinanzierung zwar möglich, jedoch spürbar teurer und riskanter.